Η αγορά ακινήτων δείχνει ανοδική.Οι πραγματικές συναλλαγές όμως δείχνουν κάτι διαφορετικό.
Η αγορά ακινήτων δείχνει ανοδική. Οι πραγματικές συναλλαγές όμως δείχνουν κάτι διαφορετικό.
Τα τελευταία χρόνια η ελληνική αγορά κατοικίας κινήθηκε με έντονη δυναμική. Οι τιμές αυξήθηκαν, η επενδυτική ζήτηση ενισχύθηκε και περιοχές της Αθήνας που μέχρι πριν λίγα χρόνια θεωρούνταν “δευτερεύουσες” βρέθηκαν ξαφνικά στο επίκεντρο.
Σήμερα όμως, πίσω από την εικόνα της συνεχούς ανόδου, αρχίζουν να εμφανίζονται τα πρώτα σημάδια μιας διαφορετικής πραγματικότητας. Και αυτή η πραγματικότητα δεν φαίνεται τόσο στις αγγελίες. Φαίνεται στις πραγματικές συναλλαγές.
Ως άνθρωπος που δραστηριοποιείται καθημερινά στην αγορά ακινήτων, το τελευταίο διάστημα βλέπω όλο και πιο συχνά το ίδιο μοτίβο:
- περισσότερα ακίνητα παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα διαθέσιμα,
- οι αγοραστές χρειάζονται περισσότερο χρόνο μέχρι να αποφασίσουν,
- οι διαπραγματεύσεις έχουν αυξηθεί αισθητά,
- ενώ αρκετές συμφωνίες τελικά δεν ολοκληρώνονται.
Και παρότι οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν σε πολλές περιπτώσεις να ανεβαίνουν, η πραγματική ταχύτητα της αγοράς έχει αρχίσει να μειώνεται.
Η αγορά λειτουργεί περισσότερο με “asking prices” παρά με πραγματικές αξίες.
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της ελληνικής αγοράς ακινήτων είναι ότι οι περισσότεροι συμμετέχοντες — πωλητές, αγοραστές αλλά ακόμη και επαγγελματίες — χρησιμοποιούν ως σημείο αναφοράς τις τιμές που εμφανίζονται στα portals αγγελιών.
Αυτό όμως δημιουργεί μια στρεβλή εικόνα.
Οι αγγελίες δείχνουν τι ζητά κάποιος. Όχι απαραίτητα σε ποια τιμή πουλάει.
Και όταν μια αγορά αρχίζει να επιβραδύνεται, το πρώτο πράγμα που “κολλάει” δεν είναι οι αγγελίες. Είναι οι πραγματικές μεταβιβάσεις.
Οι ζητούμενες τιμές συνήθως αργούν να προσαρμοστούν, γιατί οι πωλητές συνεχίζουν να επηρεάζονται από:
- παλαιότερες υψηλές πωλήσεις,
- υπεραισιόδοξες εκτιμήσεις,
- ή από μεμονωμένα listings που δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματική αγορά.
Παράλληλα όμως, υπάρχει και ένας ακόμη σημαντικός λόγος που οι τιμές παραμένουν υψηλές: το αυξανόμενο κόστος κατασκευής.
Τα τελευταία χρόνια:
- τα υλικά οικοδομής έχουν αυξηθεί σημαντικά,
- το ενεργειακό κόστος κατασκευής έχει ανέβει,
- ενώ οι νέες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και βιωσιμότητας αυξάνουν συνεχώς το κόστος ανάπτυξης νέων κατοικιών.
Αυτό σημαίνει ότι το “κατώφλι” τιμών για ένα νέο ή πλήρως ανακαινισμένο ακίνητο ανεβαίνει διαρκώς, ακόμη και σε μια αγορά όπου οι συναλλαγές επιβραδύνονται.
Το αποτέλεσμα είναι ένα ολοένα μεγαλύτερο χάσμα ανάμεσα:
- στην τιμή που “φαίνεται” στην αγορά,
- και στην τιμή στην οποία πραγματικά κλείνει μια συμφωνία.
Το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα έντονο στα νότια προάστια και στον Πειραιά.
Η ανάπτυξη του παραλιακού μετώπου, η επένδυση στο Ελληνικό, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και το αυξημένο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών οδήγησαν τα τελευταία χρόνια σε πολύ ισχυρή άνοδο τιμών σε περιοχές των νοτίων προαστίων και του Πειραιάς.
Σήμερα όμως η εικόνα αρχίζει να αλλάζει.
Η ζήτηση συνεχίζει να υπάρχει, αλλά είναι πλέον πολύ πιο επιλεκτική. Τα σωστά τιμολογημένα και ποιοτικά ακίνητα — με καλή κατάσταση, ενεργειακή αναβάθμιση, σωστό όροφο και λειτουργικά χαρακτηριστικά όπως parking — εξακολουθούν να κινούνται. Αντίθετα, πολλά υπερτιμημένα ακίνητα παραμένουν περισσότερο καιρό στην αγορά.
Ειδικά στον Πειραιάς, που τα τελευταία χρόνια πέρασε από “υποτιμημένη” αγορά σε αγορά υψηλών προσδοκιών λόγω metro, λιμανιού, Airbnb και Golden Visa, φαίνεται πλέον πιο καθαρά η αλλαγή φάσης. Οι αποδόσεις έχουν πιεστεί, οι αγοραστές είναι πιο προσεκτικοί και αρκετές ζητούμενες τιμές δείχνουν να ξεπερνούν την πραγματική αγοραστική δυνατότητα.
Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και σε περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Νέα Σμύρνη και το Παλαιό Φάληρο, όπου η αγορά παραμένει ενεργή, αλλά σαφώς πιο ώριμη και απαιτητική σε σχέση με 2–3 χρόνια πριν.
Η αγορά περνά από φάση ενθουσιασμού σε φάση επιλεκτικότητας.
Είναι σημαντικό να ξεκαθαρίσουμε κάτι:
Δεν μιλάμε απαραίτητα για κατάρρευση της αγοράς. Ούτε για απότομη πτώση τιμών.
Αυτό που φαίνεται όμως είναι μια σταδιακή αλλαγή ψυχολογίας.
Η αγορά κατοικίας στην Αθήνα φαίνεται να περνά:
- από την περίοδο του “αγοράζω γιατί όλα ανεβαίνουν”
- σε μια περίοδο πιο προσεκτικών αποφάσεων.
Και ιστορικά, αυτό το στάδιο χαρακτηρίζεται από:
- μείωση του όγκου συναλλαγών,
- μεγαλύτερους χρόνους πώλησης,
- αύξηση διαπραγματεύσεων,
- και τελικά σταθεροποίηση τιμών.
Η ταχύτητα μιας αγοράς συχνά λέει περισσότερα από την ίδια την τιμή.
Και αυτή τη στιγμή, η ταχύτητα της αγοράς έχει αρχίσει ξεκάθαρα να μειώνεται.
Συμπέρασμα
Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ενεργή. Η ζήτηση δεν έχει εξαφανιστεί και εξακολουθούν να υπάρχουν κεφάλαια, επενδυτές και ενδιαφέρον.
Όμως η αγορά του 2026 δεν είναι η ίδια αγορά με εκείνη του 2022 ή του 2023.
Οι αγοραστές πλέον:
- συγκρίνουν περισσότερο,
- διαπραγματεύονται περισσότερο,
- και επιλέγουν πολύ πιο προσεκτικά.
Η πραγματική εικόνα της αγοράς δεν βρίσκεται μόνο στις αγγελίες. Βρίσκεται στις πραγματικές μεταβιβάσεις, στον χρόνο απορρόφησης και στην ταχύτητα των συναλλαγών.
Και αυτή τη στιγμή, η αγορά δείχνει να περνά σταδιακά από μια περίοδο ενθουσιασμού σε μια περίοδο μεγαλύτερης επιλεκτικότητας και ωριμότητας.
* Η άποψη βασίζεται στην καθημερινή εμπειρία και δραστηριοποίηση στην αγορά ακινήτων της Αθήνας και των νοτίων προαστίων.Εβελίνα Δρε
Entrepreneur | Homea Founder | Real Estate Consultant |
