Από την 1η Ιανουαρίου 2027, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγοραστές που είναι υπήκοοι τρίτων χωρών (εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης) αυξάνεται στο 15%, από το γενικό συντελεστή 3% που ισχύει σήμερα.
Πρόκειται για έναν πενταπλασιασμό του βασικού φορολογικού συντελεστή, ο οποίος στοχεύει, σύμφωνα με την κυβερνητική πρόθεση, να λειτουργήσει ως «φρένο» στις μαζικές αγορές ακινήτων από επενδυτές εκτός ΕΕ και να περιορίσει τις πιέσεις στις τιμές της κατοικίας.
Πώς Υπολογίζεται ο Φόρος Σήμερα vs. Από το 2027 (Παραδείγματα)
Πρόκειται για έναν πενταπλασιασμό του βασικού φορολογικού συντελεστή, ο οποίος στοχεύει, σύμφωνα με την κυβερνητική πρόθεση, να λειτουργήσει ως «φρένο» στις μαζικές αγορές ακινήτων από επενδυτές εκτός ΕΕ και να περιορίσει τις πιέσεις στις τιμές της κατοικίας.
Πώς Υπολογίζεται ο Φόρος Σήμερα vs. Από το 2027 (Παραδείγματα)
Με το ισχύον καθεστώς, ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου ανέρχεται σε 3% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του συμφωνηθέντος τιμήματος.
Με την εφαρμογή του νέου συντελεστή 15% από το 2027, η φορολογική επιβάρυνση για τους αγοραστές εκτός ΕΕ διαμορφώνεται ως εξής:
Με την εφαρμογή του νέου συντελεστή 15% από το 2027, η φορολογική επιβάρυνση για τους αγοραστές εκτός ΕΕ διαμορφώνεται ως εξής:
- Ακίνητο αξίας €100.000: Ο φόρος από €3.000 αυξάνεται στις €15.000 (επιπλέον επιβάρυνση €12.000)
- Ακίνητο αξίας €200.000: Ο φόρος από €6.000 ανεβαίνει στις €30.000 (επιπλέον επιβάρυνση €24.000)
- Ακίνητο αξίας €250.000: Ο φόρος από €7.500 διαμορφώνεται στις €37.500 (επιπλέον επιβάρυνση €30.000)
- Ακίνητο αξίας €500.000: Ο φόρος από €15.000 εκτοξεύεται στις €75.000 (επιπλέον επιβάρυνση €60.000)
- Ακίνητο αξίας €800.000: Ο φόρος από €24.000 φτάνει τις €120.000 (επιπλέον επιβάρυνση €96.000)
- Ακίνητο αξίας €1.000.000: Ο φόρος από €30.000 εκτοξεύεται στις €150.000 (επιπλέον επιβάρυνση €120.000)
Στα παραπάνω ποσά δεν περιλαμβάνονται τα υπόλοιπα έξοδα της συναλλαγής, όπως συμβολαιογραφικά έξοδα, αμοιβές δικηγόρων και μηχανικών, μεσιτικές αμοιβές και τέλη μεταγραφής στο Κτηματολόγιο. Αν συνυπολογιστεί το σύνολο αυτών των εξόδων, το συνολικό αρχικό κόστος απόκτησης για έναν επενδυτή της ΕΕ μπορεί να προσεγγίσει ή υπερβεί το 20% της αξίας του ακινήτου.
Ποιους Αγοραστές Αφορά & Τα Σημεία που Χρειάζονται Αποσαφήνιση
Ποιους Αγοραστές Αφορά & Τα Σημεία που Χρειάζονται Αποσαφήνιση
Ο αυξημένος συντελεστής αφορά αγοραστές προερχόμενους από χώρες εκτός ΕΕ, όπως η Τουρκία, η Κίνα, το Ισραήλ, οι ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ελβετία. Ωστόσο, η αγορά αναμένει τη νομοθετική εξειδίκευση για κρίσιμες τεχνικές λεπτομέρειες.
- Διπλή Υπηκοότητα: Τι θα ισχύσει για επενδυτές που διαθέτουν παράλληλα διαβατήριο κράτους-μέλους της ΕΕ (π.χ. Ισραηλινός με γαλλική ή γερμανική υπηκοότητα).
- Αγορές μέσω Εταιρειών: Πώς θα αντιμετωπιστούν οι αγορές ακινήτων από ελληνικές ή ευρωπαϊκές εταιρείες των οποίων ο πραγματικός δικαιούχος (UBO) είναι υπήκοος τρίτης χώρας.
- Μόνιμοι Κάτοικοι Ελλάδας: Πώς θα αντιμετωπιστούν αλλοδαποί εκτός ΕΕ που ζουν, εργάζονται και φορολογούνται επί σειρά ετών στην Ελλάδα.
- Συνιδιοκτησία / Σύζυγοι: Τι θα ισχύσει σε κοινές αγορές από συζύγους διαφορετικής υπηκοότητας.
- Έως το τέλος του 2026: Αναμένεται επιτάχυνση των αγοραπωλησιών από επενδυτές τρίτων χωρών που επιθυμούν να ολοκληρώσουν τις μεταβιβάσεις τους υπό το ισχύον καθεστώς του 3%.
- Από το 2027: Πιθανή απότομη κάμψη των συναλλαγών από τη συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών, καθώς η αύξηση του φόρου ανατρέπει τους υπολογισμούς απόδοσης των επενδύσεων.
Η Εικόνα της Αγοράς & οι Επιπτώσεις στο Real Estate
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, την περίοδο 2019–2025 κατευθύνθηκαν στην ελληνική κτηματαγορά 12,4 δισ. ευρώ ξένων κεφαλαίων. Παρά την κορύφωση του 2024 με εισροές €2,75 δισ., η διεθνής ζήτηση κατέγραψε ήδη πτωτική τροπή το 2025 (-24% στο πρώτο εννεάμηνο) και μείωση στις αιτήσεις Golden Visa κατά 39% το πρώτο 7μηνο του 2026.
Πού κατευθύνεται η ξένη ζήτηση;
Σύμφωνα με έρευνες, το 52% των ξένων αγοραστών αναζητά εξοχική ή δεύτερη κατοικία, εστιάζοντας σε περιοχές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα, η Μύκονος, η Πάρος, η Σαντορίνη, η Κρήτη, η Κέρκυρα, η Ρόδος και η Χαλκιδική. Αντίθετα, μόλις το 8% ανέφερε ως κύριο κίνητρο την Golden Visa.
Θα επιλυθεί το Στεγαστικό Πρόβλημα;
Αναλυτές της αγοράς επισημαίνουν ότι το μέτρο δύσκολα θα οδηγήσει σε αποκλιμάκωση των τιμών και των ενοικίων για τη μέση ελληνική οικογένεια. Η στεγαστική κρίση οφείλεται κυρίως στην ανεπαρκή προσφορά νέων κατοικιών, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος, τα κλειστά/αξιοποίητα ακίνητα και τη γραφειοκρατία. Η επιβολή του φόρου δεν δημιουργεί νέες κατοικίες ούτε αυξάνει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Τι Πρέπει να Προσέξουν οι Επενδυτές & οι Ιδιοκτήτες (Timeline)
Τι Πρέπει να Προσέξουν οι Επενδυτές & οι Ιδιοκτήτες (Timeline)
Συμπέρασμα
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15% αποτελεί κομβικό σημείο για το ελληνικό real estate. Για να μην επηρεαστεί αρνητικά η επενδυτική δραστηριότητα, η αγορά προσβλέπει σε στοχευμένες ρυθμίσεις και σαφείς διευκρινίσεις κατά την ψήφιση του σχετικού νομοσχεδίου.
