Η διαχείριση πολυκατοικιών στην Ελλάδα εισέρχεται σε φάση κομβικού μετασχηματισμού. Τα συσσωρευμένα απλήρωτα κοινόχρηστα, η αδυναμία εντοπισμού ιδιοκτητών κλειστών διαμερισμάτων και οι αγκυλώσεις του υφιστάμενου νομοθετικού πλαισίου έχουν δημιουργήσει έντονες τριβές στην καθημερινότητα εκατοντάδων χιλιάδων συνιδιοκτητών. Με αφορμή τις νομοθετικές πρωτοβουλίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης για τη θέσπιση του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, η Homea παρουσιάζει μια ολοκληρωμένη ανάλυση των αλλαγών που έρχονται, των στατιστικών δεδομένων της αγοράς και των νέων εργαλείων που αποκτούν οι διαχειριστές.
1. Η Πραγματικότητα των Πολυκατοικιών στην Ελλάδα: Αριθμοί και Καθημερινές Προκλήσεις
Η δομή της αστικής στέγασης στην Ελλάδα καθιστά τη διαχείριση των κοινοχρήστων ζήτημα μείζονος κοινωνικής και οικονομικής σημασίας. Τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) αποτυπώνουν το μέγεθος της πρόκλησης:
- 2,2 εκατομμύρια κατοικίες — σχεδόν το 50% του συνολικού κτιριακού αποθέματος της χώρας — βρίσκονται εντός 218.150 πολυκατοικιών (κτίρια με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα).
- Σχεδόν το 50% των πολυκατοικιών αυτών συγκεντρώνεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, την Αττική και τη Θεσσαλονίκη.
- Το 50% έως 60% των πολυκατοικιών έχει ήδη αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία και εταιρείες διαχείρισης.
- Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, μέσω των μελών του, εξυπηρετεί συνολικά 150.000 πολυκατοικίες και περισσότερες από 1.000.000 οικογένειες πανελλαδικά.
Παρά την υψηλή διείσδυση της επαγγελματικής διαχείρισης, τα λειτουργικά προβλήματα παραμένουν οξυμένα. Όπως επισημαίνει το Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, οι συχνότερες εστίες διαφωνιών περιλαμβάνουν την άρνηση καταβολής κοινοχρήστων από ασυνεπείς ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές (με αποτέλεσμα την οικονομική επιβάρυνση των συνεπών ενοίκων), τη δυσκολία συγκέντρωσης απαρτίας στις γενικές συνελεύσεις για τη λήψη αποφάσεων, καθώς και τις τριβές γύρω από τις δαπάνες συντήρησης ανελκυστήρων, υδραυλικών εγκαταστάσεων, μέτρων πυρασφάλειας, κεντρικής θέρμανσης και ενεργειακών αναβαθμίσεων.
Κύρια αιτία αυτών των εντάσεων αποτελεί το γεγονός ότι πολλές πολυκατοικίες λειτουργούν με απαρχαιωμένους κανονισμούς που βασίζονται στο παλαιό νομοθετικό καθεστώς (ν. 3741/1929), οι διατάξεις του οποίου κρίνονται συχνά ασαφείς ή ανεφάρμοστες στις σύγχρονες συνθήκες.
2. Κλειστά Διαμερίσματα και Golden Visa: Το Οικονομικό Αδιέξοδο των Συνεπών Ιδιοκτητών
Ιδιαίτερα οξύ πρόβλημα δημιουργείται από τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα. Η απροθυμία ή η αδυναμία των ιδιοκτητών τους να συμμετέχουν στις κοινόχρηστες δαπάνες επιβαρύνει δυσανάλογα τους υπόλοιπους ενοίκους.
Τα τελευταία χρόνια, το πρόβλημα αυτό εντάθηκε λόγω των αγορών ακινήτων από αλλοδαπούς επενδυτές στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa. Σε πολλές περιπτώσεις, μεσολαβεί διάστημα άνω των έξι μηνών από την αγορά μέχρι την αξιοποίηση ή εκμίσθωση του ακινήτου. Κατά το διάστημα αυτό, ουδείς αναλαμβάνει την αποπληρωμή των κοινοχρήστων, καθώς ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό και οι κατά τόπους εκπρόσωποι ή μεσιτικά γραφεία αρνούνται να συνεργαστούν.
Χαρακτηριστικά περιστατικά από την αγορά αναδεικνύουν το θεσμικό κενό:
Περίπτωση / Περιοχή | Φύση Προβλήματος & Ύψος Οφειλής | Θεσμικό Αδιέξοδο / Κατάληξη |
Συγκρότημα 66 κατοικιών (Κηφισιά) | Αγορά διαμερίσματος από επενδυτή με έδρα το Ντουμπάι μέσω μεσιτικού γραφείου. | Το μεσιτικό αρνήθηκε να παραχωρήσει τα στοιχεία του αγοραστή επικαλούμενο προσωπικά δεδομένα (GDPR). Το χρέος παρέμεινε εκκρεμές για 3 χρόνια μέχρι τη μεταπώληση σε Έλληνα αγοραστή. |
Διαμέρισμα στο ίδιο συγκρότημα (Κηφισιά) | Αγορά από Κινέζα επενδύτρια μέσω Golden Visa. Συσσώρευση οφειλής κοινοχρήστων ύψους 7.500 ευρώ. | Η ιδιοκτήτρια δεν είχε ενημερωθεί για τις υποχρεώσεις της. Η οφειλή τακτοποιήθηκε μερικώς μόνο μετά από αλλαγή εκπροσώπησης, ενώ το μεσιτικό δήλωνε αδυναμία πληρωμής. |
3. Ο Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Οι Θεσμικές Τομές του Υπουργείου Δικαιοσύνης
Για την αντιμετώπιση αυτών των χρόνιων παθογενειών, η ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή του Υπουργείου Δικαιοσύνης επεξεργάζεται το νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος πρόκειται να αντικαταστήσει το πλαίσιο του ν. 3741/1929 και τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
Όπως δήλωσε ο Υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας, το πόρισμα της επιτροπής αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2026, προκειμένου το νομοσχέδιο να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και στη συνέχεια να κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή.
Οι βασικότερες ρυθμίσεις που εξετάζονται περιλαμβάνουν:
Α. Δικαστική Εκμίσθωση Κλειστών Διαμερισμάτων για Εξόφληση Χρεών
Στις περιπτώσεις που διαμερίσματα παραμένουν κλειστά, οι ιδιοκτήτες τους δεν εντοπίζονται και υπάρχουν ανεξόφλητες οφειλές προς την πολυκατοικία, παρέχεται η δυνατότητα στους διαχειριστές — κατόπιν ειδικής δικαστικής απόφασης και υπό αυστηρές προϋποθέσεις — να εκμισθώνουν τα ακίνητα αυτά. Μέρος του μισθώματος θα παρακρατείται για την εξόφληση των κοινοχρήστων, ενώ το υπόλοιπο ποσό θα κατατίθεται υπέρ του ιδιοκτήτη. Η διαδικασία αυτή προστατεύει τα δικαιώματα της ιδιοκτησίας, ενώ παράλληλα δίνει διέξοδο στα οικονομικά της πολυκατοικίας.
Β. Θεσμική Κατοχύρωση & Νομιμοποίηση του Διαχειριστή
Θεσπίζονται σαφέστεροι κανόνες για τα καθήκοντα, τις υποχρεώσεις και τη νομική εκπροσώπηση των διαχειριστών (ιδιωτών ή επαγγελματικών εταιρειών διαχείρισης), ενισχύοντας το κύρος και την αποτελεσματικότητά τους.
Γ. Διαχωρισμός Μεγάλων Διαμερισμάτων σε Μικρότερες Ιδιοκτησίες
Εξετάζεται η θεσμοθέτηση της δυνατότητας διαίρεσης μεγάλων ιδιοκτησιών σε μικρότερες κατοικίες, εφόσον αυτό επιτρέπεται πολεοδομικά. Η παρέμβαση αυτή αποσκοπεί στην αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και την ενίσχυση της προσφοράς προσιτής στέγης στα αστικά κέντρα.
Δ. Επιτάχυνση Νομικών Διαδικασιών Είσπραξης
Εξετάζεται η δυνατότητα επίδοσης της διαταγής πληρωμής απευθείας στο ακίνητο μέσω θυροκόλλησης, καταργώντας την πολυδάπανη και χρονοβόρα αναζήτηση αλλοδαπών ιδιοκτητών μέσω του Υπουργείου Εξωτερικών και των οικείων πρεσβειών.
4. Ψηφιακά Εργαλεία & ΠΟΜΙΔΑ: Η Βεβαίωση Μη Οφειλής μέσω Gov.gr
Στο πλαίσιο των προτάσεων που έχουν κατατεθεί από φορείς της αγοράς, ξεχωρίζει η πρόταση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) για τη θέσπιση δικλείδας ασφαλείας κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Σύμφωνα με την πρόταση:
- Υποχρεωτική Προσκόμιση Βεβαίωσης: Κάθε ιδιοκτήτης, τράπεζα ή εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων (servicer) που επιθυμεί να μεταβιβάσει ή να πουλήσει ακίνητο θα υποχρεούται να προσκομίζει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας περί μη οφειλής κοινοχρήστων.
- Έκδοση μέσω Gov.gr: Η δήλωση αυτή θα εκδίδεται ψηφιακά μέσω της πύλης
www.gov.grκαι θα προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο μεταβίβασης. - Προστασία Συνεπών Ιδιοκτητών: Με τον τρόπο αυτό αποτρέπεται η μετακύλιση παλαιών χρεών στους νέους αγοραστές ή η οριστική απώλεια οφειλόμενων ποσών σε βάρος των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.
5. Η Homea στην Επόμενη Μέρα της Διαχείρισης
Οι επικείμενες νομοθετικές αλλαγές καθιστούν σαφές ότι η διαχείριση των πολυκατοικιών παύει να είναι μια ερασιτεχνική ενασχόληση και εξελίσσεται σε πεδίο που απαιτεί υψηλή εξειδίκευση, νομική θωράκιση και ψηφιακά εργαλεία.
Η Homea, στεκόμενη στο πλευρό των ιδιοκτητών, των διαχειριστών και των επαγγελματιών της κτηματαγοράς, προσφέρει τις υποδομές και τη διαφάνεια που απαιτεί η νέα εποχή:
- Ψηφιακή Διαφάνεια & Παρακολούθηση: Άμεση πρόσβαση σε αναλυτική λογιστική εικόνα των κοινοχρήστων και των αποθεματικών.
- Νομική Υποστήριξη & Εντοπισμός Οφειλών: Αποτελεσματικοί μηχανισμοί υπενθύμισης και διαχείρισης καθυστερούμενων οφειλών πριν αυτές καταστούν ανεξόφλητες.
- Προσαρμογή στους Νέους Κανονισμούς: Υποστήριξη των πολυκατοικιών στον εκσυγχρονισμό των καταστατικών τους σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας.
Ο εκσυγχρονισμός του θεσμού της συνιδιοκτησίας αποτελεί αναγκαίο βήμα για την προστασία της αξίας των ακινήτων και την εξασφάλιση της αρμονικής συμβίωσης στα αστικά μας κέντρα.
