Έχεις τυφλό οικόπεδο;

2025-10-05 

Μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τη δόμηση εκτός σχεδίου χωρίς πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο, οι πολεοδομίες σταμάτησαν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες για τα «τυφλά» οικόπεδα. Παλαιότερα, αυτά μπορούσαν να οικοδομηθούν μέσω δουλείας διόδου από γειτονικά οικόπεδα. Τα περισσότερα προέρχονται από κατάτμηση μεγαλύτερων οικοπέδων πριν το 1985 και απέκτησαν πρόσβαση με συμβολαιογραφική πράξη, πρακτική ιδιαίτερα διαδεδομένη σε παραθαλάσσιες περιοχές και νησιά.

✔️ Τί είναι η δουλεία διόδου

• Ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα.

• Επιτρέπει σε ιδιοκτήτη τυφλού ακινήτου να ζητήσει διέλευση μέσω γειτονικού ακινήτου.

• Ο δικαιούχος καταβάλλει αποζημίωση στον ιδιοκτήτη που επιβαρύνεται.

• Τρεις τρόποι σύστασης:

  1. Συμβολαιογραφική πράξη (με εγγραφή στο Κτηματολόγιο).

  2. Δικαστική απόφαση (σε περίπτωση διαφωνίας).

  3. Χρησικτησία (10 χρόνια για τακτική, 20 για έκτακτη).

✔️ Γιατί η δουλεία διόδου δεν αρκεί για δόμηση εκτός σχεδίου

• Η νομοθεσία απαιτεί:

  • ελάχιστο εμβαδόν,

  • ελάχιστη επιφάνεια,

  • πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

• Η ιδιωτική συμφωνία δεν αντικαθιστά την ανάγκη αναγνωρισμένης πρόσβασης.

• Μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ, τα τυφλά οικόπεδα με μόνο δικαίωμα διόδου δεν μπορούν πλέον να εκδώσουν οικοδομική άδεια.

✔️ Τυφλά οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης

• Απαιτείται πράξη τακτοποίησης ή προσκύρωση σε όμορα ακίνητα.

• Οικόπεδα που δεν μπορούν να αποκτήσουν πρόσωπο σε δρόμο είναι οικοδομήσιμα μόνο αν η έλλειψη δεν προέκυψε με υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη μετά το 1977.

✔️ Οικόπεδα εντός ορίων οικισμού

• Πρέπει να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. δρόμο ή πλατεία).

• Παλιότερα ακίνητα μπορεί να έχουν εξαιρέσεις ανάλογα με τις ειδικές διατάξεις της περιοχής.

• Νέα δουλεία διόδου δεν καθιστά το οικόπεδο οικοδομήσιμο από μόνη της.

✔️ Νομικές λεπτομέρειες

• Η λωρίδα της διόδου παραμένει ιδιοκτησία του βαρυνόμενου ακινήτου.

• Η δουλεία κληρονομείται και ακολουθεί το ακίνητο σε μεταβιβάσεις.

• Το δικαστήριο καθορίζει τη θέση της διόδου σε περίπτωση διαφωνίας.

• Απαγορεύεται όταν περιορίζει την ανέγερση ή επέκταση κτιρίων.

• Δεν καταργείται αυτόματα ακόμη κι αν ανοίξει νέος δρόμος – απαιτείται δικαστική απόφαση.

✔️ Τί να κάνεις αν κοπεί η πρόσβαση

• Αν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη, ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κλείσει τη δίοδο.

• Η δουλεία μπορεί να αναγνωριστεί μέσω χρησικτησίας σε περίπτωση συνεχούς χρήσης για 20 χρόνια. 

Σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα. Δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή επαγγελματική συμβουλή. Για προσωπικές περιπτώσεις ή διευκρινίσεις σχετικά με τα ακίνητά σας, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε αρμόδιο επαγγελματία (π.χ. λογιστή, δικηγόρο ή συμβολαιογράφο).

Τί δικαιώματα έχεις στο ακίνητό σου; Γνωρίζεις ποιά είναι τα Εμπράγματα Δικαιώματα; 

Δουλεία Υπονόμου: Τί δικαιώματα έχεις όταν το σπίτι σου δεν έχει πρόσβαση στο δίκτυο;