Ακίνητα & Εμπράγματα Δικαιώματα
Στη νομική γλώσσα, ακίνητο είναι μόνο το οικόπεδο – μια συγκεκριμένη, οριοθετημένη έκταση γης. Το κτίριο που βλέπεις είναι ένα «συστατικό» του εδάφους και δεν υφίσταται χωριστά.
2. Τι είναι συστατικό ακινήτου;
Είναι κάτι που είναι μόνιμα συνδεδεμένο με το έδαφος και δεν μπορεί να αποσπαστεί χωρίς βλάβη. Π.χ. ένα σπίτι, μια πισίνα ή ένα δέντρο από τη στιγμή που φυτευτεί. Ανήκει αυτόματα στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου.
3. Τι είναι κυριότητα ακινήτου;
Είναι το απόλυτο δικαίωμα ιδιοκτησίας. Ο κύριος μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο όπως θέλει, να το πουλήσει, να το δωρίσει ή και να απαγορεύσει σε άλλους να το χρησιμοποιήσουν.
4. Τι είναι πραγματική δουλεία;
Είναι δικαίωμα που ωφελεί ένα γειτονικό ακίνητο (όχι ένα συγκεκριμένο άτομο). Π.χ. Δουλεία Οδού (δικαίωμα διέλευσης) ή Δουλεία Υδρεύσεως (δικαίωμα μεταφοράς νερού).
5. Τι είναι προσωπική δουλεία;
Είναι δικαίωμα που ωφελεί ένα συγκεκριμένο άτομο. Οι κύριες μορφές της είναι:
- Επικαρπία: Δικαίωμα χρήσης και καρπώματος (π.χ. εισοδήματος) από ξένο ακίνητο.
- Οίκηση: Δικαίωμα διαμονής σε ξένο ακίνητο.
6. Τι είναι υποθήκη;
Είναι το δικαίωμα μιας τράπεζας (ή άλλου δανειστή) να εξασφαλίσει το χρέος σου πάνω σε ένα ακίνητο. Αν δεν πληρώσεις, μπορεί να ζητήσει τον πλειστηριασμό του για να πάρει τα χρήματά της πίσω.
7. Τι είναι υποθηκοφυλακείο;
Είναι το δημόσιο μητρώο που κρατάει την ιστορία όλων των συναλλαγών και βαρών πάνω σε ακίνητα, οργανωμένο ανά όνομα ιδιοκτήτη. Σε πολλές περιοχές αντικαθίσταται από το Κτηματολόγιο.
8. Τι είναι κτηματολόγιο;
Είναι το μοντέρνο δημόσιο μητρώο ακινήτων, οργανωμένο ανά ακίνητο. Κάθε ακίνητο έχει τη δική του «ταυτότητα» (ΚΑΕΚ) με όλες τις πληροφορίες γι' αυτό.
9. Τι είναι κτηματογράφηση;
Είναι η διαδικασία δημιουργίας του Κτηματολογίου. Οι ιδιοκτήτες δηλώνουν τα ακίνητά τους, γίνονται τοπογραφικές μετρήσεις και δημιουργείται ο χάρτης με όλα τα ακίνητα μιας περιοχής.
10. Τι είναι ο κανόνας «superficies solo cedit»;
Σημαίνει «ό,τι είναι πάνω από το έδαφος, ανήκει στο έδαφος». Δηλαδή, δεν γίνεται να έχεις ξεχωριστή ιδιοκτησία σε ένα κτίριο και στο έδαφός του. Η οροφοκτησία είναι η μεγάλη εξαίρεση.
11. Τι είναι πλήρης κυριότητα;
Είναι η απόλυτη ιδιοκτησία. Μπορείς να κάνεις ό,τι θέλεις με το ακίνητο: να το χρησιμοποιήσεις, να βγάλεις λεφτά από αυτό ή να το διαθέσεις.
12. Τι είναι ψιλή κυριότητα;
Είναι η ιδιοκτησία «στο χαρτί». Ο ψιλός κύριος μπορεί να πουλήσει ή να δωρίσει το ακίνητο, αλλά δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει ή να βγάλει κέρδη από αυτό, γιατί αυτά τα δικαιώματα ανήκουν σε έναν Επικαρπωτή.
13. Τι είναι Δουλεία Οδού;
Είναι το δικαίωμα διέλευσης από το γειτονικό οικόπεδο, όταν το δικό σου ακίνητο δεν έχει πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο.
14. Τι είναι Δουλεία Υδρεύσεως;
Είναι το δικαίωμα μεταφοράς νερού (μέσω σωλήνα) μέσα από το γειτονικό οικόπεδο, προς το δικό σου.
15. Τι είναι Δουλεία Στήριξης;
Είναι η υποχρέωση του γείτονα να ανέχεται ένα κτίριο ή τοίχο σου να στηρίζεται πάνω στο ακίνητό του.
16. Τι είναι Δουλεία Μη Ανεγέρσεως;
Είναι η υποχρέωση του γείτονα να μην χτίσει ή να μην χτίσει πάνω από ένα ύψος, ώστε να μη σου μπλοκάρει το φως ή τη θέα.
17. Τι είναι Δουλεία Εκροής Ομβρίων;
Είναι η υποχρέωση του γείτονα να δέχεται τα βρόχινα νερά από τη στέγη σου να χύνονται στο ακίνητό του (από φυσική κλίση).
18. Τι είναι Δουλεία Υπονόμου;
Είναι το δικαίωμα διέλευσης υπόγειου σωλήνα (π.χ. αποχέτευσης) μέσα από το οικόπεδο του γείτονα.
19. Τι είναι Δουλεία Επικαρπίας;
Είναι το δικαίωμα χρήσης και καρπώματος ξένου ακινήτου. Ο Επικαρπωτής μπορεί να ζει στο σπίτι ή να εισπράττει τα ενοίκια, ενώ ο Ψιλός Κύριος διατηρεί μόνο το δικαίωμα να το πουλήσει.
20. Τι είναι Δουλεία Οικήσεως;
Είναι το δικαίωμα διαμονής σε ξένο ακίνητο, μόνο για κατοικία. Είναι σαν μια δωρεάν και μόνιμη μίσθωση για ένα συγκεκριμένο άτομο.
21. Τι είναι σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών;
Είναι η επίσημη διαδικασία που «γεννά» τα διαμερίσματα μιας πολυκατοικίας ως ανεξάρτητα ακίνητα. Καθορίζει τα όρια κάθε διαμερίσματος και τα «χιλιοστά» (ποσοστά) συμμετοχής στο οικόπεδο.
22. Τι είναι διαμερισμάτωση;
Είναι ο τεχνικός και νομικός διαχωρισμός ενός κτιρίου σε ξεχωριστά διαμερίσματα. Είναι η πράξη που πραγματώνει τη «σύσταση».
23. Ποια είναι τα βασικά εμπράγματα δικαιώματα;
- Δικαιώματα Κυριότητας (Πλήρης, Ψιλή)
- Δικαιώματα Δουλειών (Πραγματικές, Προσωπικές)
- Δικαιώματα Εξασφάλισης (Υποθήκη)
24. Πώς δημοσιοποιούνται οι συναλλαγές;
- Στα Υποθηκοφυλακεία: Οι πράξεις εγγράφονται στη «Μερίδα» (προσωπικός φάκελος) του ιδιοκτήτη.
- Στα Κτηματολογικά Γραφεία: Οι πράξεις εγγράφονται στο «Κτηματολογικό Φύλλο» (ταυτότητα) του ίδιου του ακινήτου.
25. Ποια είναι τα «βάρη» ενός ακινήτου;
Είναι νόμιμοι περιορισμοί που μειώνουν την αξία και την ελευθερία της κυριότητας. Τα κυριότερα είναι:
- Υποθήκη (για δάνειο)
- Κατάσχεση (απαγόρευση πώλησης)
- Δουλείες (π.χ. δικαίωμα διέλευσης γείτονα)
- Φορολογικές οφειλές
