Βραχυχρόνιες Μισθώσεις 2025: Οδηγός για Ιδιοκτήτες και Διαχειριστές από 1η Οκτωβρίου

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις 2025 από 1η Οκτωβρίου: Οδηγός για Ιδιοκτήτες και Διαχειριστές

2025-09-30,12:33:34 

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τίθεται σε ισχύ ο Νόμος του άρθρου 3 του ν. 5170/2025 (Α' 6) που φέρνει σημαντικές αλλαγές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα. Ο οδηγός αυτός συγκεντρώνει όλες τις τεχνικές, διοικητικές και φορολογικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και διαχειριστών, ώστε να υπάρχει πλήρης συμμόρφωση και αποφυγή προστίμων.

Δείτε παρακάτω τις αλλαγές και τις νέες προϋποθέσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα από 1η Οκτωβρίου 2025.

1️⃣ Χώροι κύριας χρήσης

Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) 4067/2012, τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης (υπνοδωμάτια, σαλόνια, κουζίνες).

❌ Δεν θεωρούνται κύριας χρήσης: ημιυπόγεια χωρίς άδεια, αποθήκες, διάδρομοι, πάρκινγκ.
✅ Η νομιμότητα αποδεικνύεται μέσω οικοδομικής άδειας ή τακτοποίησης.

2️⃣ Τεχνικές Προδιαγραφές: Φωτισμός – Αερισμός – Κλιματισμός

• Φυσικός φωτισμός:
  Τουλάχιστον 10% του καθαρού εμβαδού των υπνοδωματίων σε ανοίγματα (κουφώματα) προς εξωτερικό τοίχο ή οροφή.
  Ο Νόμος Οικοδομικού Κανονισμού προβλέπει 12,5% (1/8 της επιφάνειας).

  ✅  Παράδειγμα: Σε δωμάτιο 20 τ.μ., απαιτούνται ανοίγματα 2,5 τ.μ. (π.χ.  μπαλκονόπορτα 1,5 τ.μ. +  παράθυρο 1 τ.μ.).

• Φυσικός αερισμός:
  Ελάχιστο 5% του καθαρού εμβαδού του υπνοδωματίου σε ανοίγματα κουφωμάτων.

• Κλιματισμός:
  Υποχρεωτικός σε όλα τα υπνοδωμάτια με συστήματα τύπου split ή φορητά, αθόρυβα και αυτοματοποιημένα.
  ➡️ Εξαίρεση: Ακίνητα σε ορεινές περιοχές άνω των 600 μ.

❓ Τι ισχύει με τα ημιυπόγεια;

 Μπορούν τα ημιυπόγεια να νοικιάζονται σε πλατφόρμες όπως το Airbnb; Τι γίνεται αν τα κουφώματα τους δεν έχουν επαρκή φυσικό φωτισμό ή αερισμό;

Απάντηση:

• • Αν τα ανοίγματα είναι μικρότερα από τα ποσοστά 10% – 12,5% ή βλέπουν μόνο σε φωταγωγό, τότε ο χώρος δεν θεωρείται κύριας χρήσης και δεν μπορεί να διατεθεί νόμιμα για βραχυχρόνια μίσθωση.

  • Μόνο ημιυπόγεια που έχουν νομιμοποιηθεί ως κύριας χρήσης και πληρούν τις προδιαγραφές φωτισμού και αερισμού επιτρέπονται.

3️⃣ Ασφάλιση Αστικής Ευθύνης

• Υποχρεωτική για όλους τους ιδιοκτήτες.

• Καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα στους φιλοξενούμενους.

• Εκδίδεται μόνο από νόμιμα αδειοδοτημένες ασφαλιστικές εταιρείες (Μητρώο διαθέσιμο στην Τράπεζα της Ελλάδος).

4️⃣ Ασφάλεια: Ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις & Πυροπροστασία

• Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ): βεβαιώνει ύπαρξη αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ (RCD).

• Πυροσβεστήρες: 1 ανά 100 τ.μ., τουλάχιστον 6 κιλά.

• Ανιχνευτές καπνού: σε υπνοδωμάτια και κουζίνα.

• Φωτιστικά ασφαλείας & σήμανση διαφυγής: σε όλες τις εξόδους.

5️⃣ Υγιεινή & Εξοπλισμός

• Πιστοποιητικό μυοκτονίας & απεντόμωσης από αδειοδοτημένες εταιρείες.

• Φαρμακείο πρώτων βοηθειών (οξυζενέ, γάζες, επιδέσμους, γάντια κ.λπ.).

• Οδηγός έκτακτης ανάγκης με αριθμούς ΕΚΑΒ, Πυροσβεστικής, Αστυνομίας.

6️⃣ Διοικητικές & Φορολογικές Υποχρεώσεις

• Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ): υποχρεωτικό σε όλες τις αγγελίες/πλατφόρμες.

• Δήλωση Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) και εγγραφή στο myAADE.

• Περιοχές τουριστικού κορεσμού: παύση νέου ΑΜΑ (2025).

• Ιδιοκτήτες με πάνω από 3 ακίνητα → έναρξη επιχείρησης, βιβλία, τέλος επιτηδεύματος (~650€/έτος).

• ΦΠΑ 13%:

  • Ισχύει όταν η δραστηριότητα είναι επιχειρηματική: νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο με 3+ ακίνητα.

  • Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα εξαιρούνται από τον ΦΠΑ.

✅  Παράδειγμα:

• 2 ακίνητα → ΑΜΑ + δηλώσεις, όχι έναρξη επιτηδεύματος, χωρίς ΦΠΑ.

• 4 ακίνητα → έναρξη επιτηδεύματος, βιβλία, τέλος επιτηδεύματος, ΦΠΑ 13%.

7️⃣ Έλεγχοι, πρόστιμα & κυρώσεις

• Έλεγχοι από Υπουργείο Τουρισμού / Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ειδοποίηση 10 ημέρες νωρίτερα.

• Πρόστιμα: 1η παράβαση 5.000 €, 2η 10.000 €, 3η+ 20.000 €.

• Μη καταβολή → διαδικασίες αναγκαστικής είσπραξης.

8️⃣ Συμβουλές για ιδιοκτήτες & διαχειριστές

• Ξεκίνα νωρίς, συνεργάσου με επαγγελματίες (ηλεκτρολόγους, ασφαλιστές, φοροτεχνικούς).

• Τήρησε αρχείο εγγράφων για έλεγχο.

• Δήλωσε σωστά το ΑΜΑ σε κάθε καταχώριση.

• Ενημέρωσε τους φιλοξενούμενους για ασφάλεια & εξόδους κινδύνου.

• Αναβάθμισε την εμπειρία φιλοξενίας για καλύτερες αξιολογήσεις.

• Παρακολούθησε ανακοινώσεις Υπουργείου Τουρισμού & ΑΑΔΕ.

❓ Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

1. Τι είναι το ΑΜΑ;
Μοναδικός αριθμός κάθε ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση, υποχρεωτικό σε όλες τις αγγελίες.

2. Χρειάζεται έναρξη επιχείρησης;

• Έως 2 ακίνητα → όχι.

• 3 ακίνητα → παραμένει φυσικό πρόσωπο.

• 4+ ακίνητα → έναρξη, βιβλία, τέλος (~650€/έτος).

3. Πότε ισχύει ΦΠΑ 13%;

• Νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο με 3+ ακίνητα.

• Φυσικά πρόσωπα με 1–2 ακίνητα εξαιρούνται.

4. Μπορώ να νοικιάσω ημιυπόγειο;
Μόνο αν είναι νομιμοποιημένο ως κύριας χρήσης και πληροί απαιτήσεις φωτισμού/αερισμού (κουφώματα).

5. Τι πρέπει να έχω έτοιμο για έλεγχο;

• Ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιητικά ΥΔΕ, πυροπροστασίας, μυοκτονίας, φαρμακείο.

• ΑΜΑ σε όλες τις αγγελίες.

• Οργανωμένα έγγραφα και δηλώσεις για κάθε ακίνητο.