Βασικά Εμπράγματα Δικαιώματα

Τα Βασικά Εμπράγματα Δικαιώματα

2026-01-19, 11:37:57 

Τα εμπράγματα δικαιώματα είναι δικαιώματα πάνω σε ένα πράγμα (π.χ. ακίνητο) που ισχύουν απέναντι σε όλους (erga omnes). Χωρίζονται σε τρεις κύριες κατηγορίες:

1️⃣ Δικαιώματα Κυριότητας

• Πλήρης Κυριότητα: Το πληρέστερο δικαίωμα. Ο κάτοχος μπορεί να χρησιμοποιεί, να επωφελείται και να διαθέτει το ακίνητο ελεύθερα (να το πουλήσει, να το δωρίσει, να το υποθηκεύσει).

• Ψιλή Κυριότητα: Είναι η "ιδιοκτησία στο χαρτί". Ο κάτοχος μπορεί να διαθέσει το ακίνητο, αλλά δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει ή να βγάλει κέρδη από αυτό (π.χ. δεν μπορεί να το νοικιάσει), γιατί αυτά τα δικαιώματα ανήκουν σε έναν Επικαρπωτή.

2️⃣ Δικαιώματα Δουλειών (Περιορισμοί της Κυριότητας)

• Πραγματικές Δουλείες: Ωφελούν το ακίνητο του δικαιούχου (όχι το πρόσωπό του). Τις πιο συνηθισμένες τις εξηγεί το κείμενο:

• Δουλεία Οδού (Δικαίωμα διέλευσης)

• Δουλεία Υδρεύσεως (Δικαίωμα μεταφοράς νερού)

• Δουλεία Στήριξης (Δικαίωμα στήριξης κτιρίου σε γειτονικό)

• Δουλεία Μη Ανεγέρσεως (Περιορισμός ώστε να μην μπλοκάρεται το φως ή η θέα)

• Δουλεία Εκροής Ομβρίων (Δικαίωμα εκροής βρόχινων υδάτων)

• Δουλεία Υπονόμου (Δικαίωμα διέλευσης υπόγειου αγωγού)

• Προσωπικές Δουλείες: Ωφελούν ένα συγκεκριμένο πρόσωπο. Οι κύριες είναι:

• Επικαρπία: Δικαίωμα χρήσης και καρπώματος ξένου ακινήτου (π.χ. να ζεις σε ένα σπίτι ή να εισπράττεις τα ενοίκια από αυτό).

• Οίκηση: Δικαίωμα χρήσης ξένου ακινήτου αποκλειστικά ως κατοικία (παρόμοιο με την επικαρπία, αλλά πιο περιορισμένο).

3️⃣ Δικαιώματα Εξασφάλισης

• Υποθήκη: Είναι το σημαντικότερο. Δικαίωμα του πιστωτή (π.χ. τράπεζας) να πληρωθεί με προτεραιότητα από την αξία του ακινήτου (συνήθως μέσω πλειστηριασμού), εάν ο οφειλέτης δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.

➡️ Κύριο Συμπέρασμα: Αυτά τα δικαιώματα επιτρέπουν την ύπαρξη πολλαπλών "αφεντικών" πάνω σε ένα ακίνητο, καθένα με διαφορετικά δικαιώματα (π.χ. ένας ιδιοκτήτης, ένας επικαρπωτής και μια τράπεζα με υποθήκη).

Τα εμπράγματα δικαιώματα αποτελούν τον βασικό κορμό του εμπράγματου δικαίου και ορίζουν ποιος έχει εξουσία, χρήση ή εξασφάλιση πάνω σε ένα ακίνητο. Από την κυριότητα έως τις πραγματικές και προσωπικές δουλείες και μέχρι τα δικαιώματα εξασφάλισης, σχηματίζεται το πλήρες πλαίσιο που καθορίζει τους περιορισμούς και τις δυνατότητες κάθε ιδιοκτήτη και κάθε χρήστη ενός ακινήτου.

Τι καθορίζει η Διαμερισμάτωση για κάθε διαμέρισμα;

Τι ορίζει η Σύσταση Οριζόντιων Ιδιοκτησιών μέσα σε μια πολυκατοικία;