Μίσθωση σε πλειστηριασμό

Μίσθωση σε Ακίνητο που Εκπλειστηριάζεται: Τι Ισχύει για τον Μισθωτή και τον Υπερθεματιστή

Μάθε τι ισχύει για τη μίσθωση σε ακίνητο που βγαίνει σε πλειστηριασμό και ποια είναι τα δικαιώματα σου ως μισθωτής καθώς και του υπερθεματιστή.

❗ Η μίσθωση σε ακίνητο που πλειστηριάζεται 

Η ύπαρξη ενεργού μίσθωσης σε ακίνητο που οδηγείται σε πλειστηριασμό αποτελεί κρίσιμο νομικό ζήτημα, καθώς η μισθωτική σχέση δεν αποσβέννυται αυτοδικαίως με την κατακύρωση. Η προστασία του μισθωτή εξαρτάται από:

• τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης
• τον σκοπό της μίσθωσης (κατοικία ή επαγγελματική χρήση)
• την ύπαρξη ή μη εγγράφου βέβαιης χρονολογίας

❓Τι είναι ο Υπερθεματιστής 

Ο υπερθεματιστής είναι το πρόσωπο που προσφέρει το υψηλότερο τίμημα στον πλειστηριασμό και αποκτά το ακίνητο μετά την κατακύρωση. Η κυριότητα μεταβιβάζεται στον υπερθεματιστή με τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο.
Από εκείνη τη στιγμή υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή, εκτός αν ο νόμος του παρέχει ειδικό δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης (άρθρο 1009 ΚΠολΔ).

1️⃣ Μίσθωση πριν από την κατάσχεση με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας 

➕Κατοικία 

Σύμφωνα με το άρθρο 2 Ν. 1703/1987, η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια ή αοριστία.
Ο υπερθεματιστής δεσμεύεται από αυτή τη διάρκεια και μπορεί να καταγγείλει μόνο μετά την τριετία, με προειδοποίηση έξι (6) μηνών.

Νομολογία: ΑΠ 50/2011, ΕφΑθ 3703/2015

➕Επαγγελματική μίσθωση

Βάσει άρθρου 1009 ΚΠολΔ, ο υπερθεματιστής μπορεί:

• • είτε να συνεχίσει τη μίσθωση.
  • είτε να την καταγγείλει με εξάμηνη προθεσμία, υπό την προϋπόθεση ότι έχει ήδη αποκτήσει κυριότητα με τη μεταγραφή.

❗Σημείωση:

• • Το δικαίωμα καταγγελίας αφορά μισθώσεις για άσκηση επιχείρησης στο ακίνητο.
  • Δεν θεωρούνται «επιχειρήσεις» κατά την έννοια του άρθρου 1009 ΚΠολΔ επαγγέλματα όπως δικηγορικά γραφεία, ιατρεία, οδοντιατρεία, συμβολαιογραφεία κ.λπ..

Νομολογία: ΜΠρΘεσ 10634/2022, ΑΠ 1791/2013, ΑΠ 997/2017

2️⃣ Μίσθωση μετά την κατάσχεση με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (H2)

Όταν η μίσθωση συνάπτεται μετά την κατάσχεση, ισχύει το άρθρο 1009 §2 ΚΠολΔ:

• • Ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση εντός δύο (2) μηνών από τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης
  • Η μίσθωση λύεται δύο (2) μήνες μετά την κοινοποίηση της καταγγελίας

Νομολογία: ΕφΑθ 3129/2018

❗Πρακτικό ζήτημα: Σημαντικές καθυστερήσεις στα κτηματολογικά γραφεία δημιουργούν ασάφεια για την έναρξη της δίμηνης προθεσμίας.

3️⃣ Μίσθωση χωρίς έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (H2)

Όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, εφαρμόζεται το άρθρο 615 ΑΚ:

• • 1 μήνας προθεσμία καταγγελίας, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος
  • 2 μήνες προθεσμία καταγγελίας, αν η μίσθωση έχει διάρκεια άνω του έτους

Η προστασία του μισθωτή είναι περιορισμένη, η μίσθωση δεν αντιτάσσεται ισχυρά στον υπερθεματιστή.

Νομολογία: ΑΠ 642/2010

Γνωρίζεις για την Υποχρεωτική Πληρωμή Ενοικίων μέσω Τραπεζών από το 2026;

Ξέρεις τί είναι και πώς θα λειτουργεί το Πιστοποιητικό Καλοπληρωτή;